ค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์
รู้หรือไม่ว่าการซื้อบ้านมีขั้นตอนและค่าโอนบ้านที่ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกเหนือจากค่าบ้าน เพราะจะมีการเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนบ้านหลายรายการในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน
ผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้นว่า ค่าธรรมเนียมโอนบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และที่สำคัญใครเป็นคนจ่าย เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย เตรียมพร้อมให้การโอนบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและเสร็จสมบูรณ์ในวันเดียว และไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง
ค่าโอนบ้านคืออะไร
คือค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน ซึ่งไม่ได้มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ เช่น ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง เป็นต้น หากซื้อบ้านกับทางโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านอาจจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านล่วงหน้าแล้ว แต่ถ้าเป็นการซื้อขายกับบุคคล ก็อาจจะไม่ได้รับข้อมูลจากผู้ขายอย่างชัดเจนว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและเป็นจำนวนเงินเท่าไร
ผู้ซื้อจึงควรศึกษาหาข้อมูลและคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายโอนบ้านล่วงหน้า เพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน และเพื่อเตรียมเงินจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูงทีเดียว
ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน
หลายคนอาจสงสัยว่าใครต้องเป็นคนจ่ายส่วนไหนในรายการต่าง ๆ ของค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งจะมีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้มีกฎที่ระบุไว้ว่าใครต้องจ่ายค่าโอนบ้านส่วนใดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความเหมาะสม แต่โดยทั่วไป แบ่งจ่ายดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน
คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์
2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
3. ค่าอากรแสตมป์
โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก
ทั้งนี้ พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริง ๆ เท่าไร
5. ค่าจดจำนอง
คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยการกู้ ซึ่งหากซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
คำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อไม่เสียรู้ให้ต้องจ่ายแพง
เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย ก่อนตัดสินใจซื้อทุกครั้ง ผู้ซื้อควรคำนวณราคาบ้านรวมกับค่าโอนบ้านทั้งหมดในส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย รวมไปถึงการจ่ายร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ แล้วนำค่าใช้จ่ายนั้นมาเปรียบเทียบกับผู้ขายรายอื่น ๆ เพื่อไม่ให้หลงกลผู้ขายที่ต้องการผลประโยชน์จากผู้ซื้อจนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นหรือเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้านในส่วนที่ผู้ขายควรจ่าย
ตัวอย่างตารางเปรียบเทียบราคาขายบวกค่าโอนบ้านทั้งหมดว่าผู้ขายคนไหนทำให้ผู้ซื้อจ่ายน้อยกว่า
- ผู้ขาย A ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
- ผู้ขาย B ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคนละครึ่งกับผู้ขาย
กรณีที่ 1 ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
กรณีที่ 2 ผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี
จากตารางจะเห็นได้ว่า หากซื้อกับผู้ขาย B จะได้ราคาที่ถูกกว่าผู้ขาย A เนื่องจากจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 1% และในความเป็นจริงผู้ขายควรเป็นคนจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ปัญหานี้มักเกิดขึ้นบ่อยกับผู้ซื้อหลายคน เพราะไม่รู้ว่าค่าโอนบ้านคิดอย่างไร อีกทั้งผู้ขายบางคนต้องการผลประโยชน์และเอาเปรียบผู้ซื้อ จึงนำค่าใช้จ่ายในส่วนที่ผู้ขายควรจ่ายมาให้ผู้ซื้อร่วมจ่ายด้วย อ่านเพิ่มเติมวิธีคำนวณค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอนบ้าน
มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ บ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอัตราที่กำหนดดังนี้
1. ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย
2. ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้
เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน
ยกตัวอย่างกรณีผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท
– ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 1% จะจ่ายเพียง 30,000 บาท
– ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท
รวมแล้วจากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท จากเดิมเป็นเงิน 90,000 บาท จะเหลือเพียง 30,300 บาท
อย่างไรก็ตาม ก่อนทำสัญญา ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมไปถึงระบุลงไปในสัญญาให้ชัดเจนว่า ใครจ่ายส่วนไหน และส่วนไหนที่จะจ่ายร่วมกัน เพราะค่าโอนบ้านค่อนข้างสูง และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาโต้เถียงและผิดใจกันในวันโอนกรรมสิทธิ์
